根據(jù)《物業(yè)收費管理實施辦法》第十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、使用人同意，一次預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費不得超過6個月，也不得擅自向業(yè)主、使用人收取長期占用(一年以上)性質(zhì)的押金、保證金等費用。在實際中，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費成為行業(yè)的一個潛規(guī)則。那么，對物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費應(yīng)當(dāng)如何財稅處理?
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，物業(yè)公司預(yù)收的物業(yè)費，在未提供物業(yè)服務(wù)之前，不確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，應(yīng)在每月提供物業(yè)服務(wù)后，均勻確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入，并于次月15日前申報繳納增值稅。當(dāng)然，如果物業(yè)公司對預(yù)收的物業(yè)費先行開具了發(fā)票，不論開具的是普票還是專票，于開具發(fā)票的當(dāng)天發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號)第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用;不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。同時，《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)第二條第(四)項第八目規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)勞務(wù)收取的費用，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。綜上所述，物業(yè)管理公司預(yù)收業(yè)主的物業(yè)管理費，在實際提供物業(yè)管理服務(wù)時，分期均勻確認(rèn)為當(dāng)期的企業(yè)所得稅收入。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號--收入》應(yīng)用指南第五條第(八)項規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費,在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。由此可見，企業(yè)所得稅收入確認(rèn)與會計收入確認(rèn)是一致的。企業(yè)預(yù)收物業(yè)費可以先計入“預(yù)收賬款”會計科目核算，然后分期確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，具體賬務(wù)處理如下：
1、企業(yè)預(yù)收時：
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
2、企業(yè)分期確認(rèn)收入時：
借：預(yù)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)
或應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(小規(guī)模納稅人)
預(yù)收款先開具發(fā)票的賬務(wù)處理如下：
1、企業(yè)預(yù)收時：
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)
或應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(小規(guī)模納稅人)
2、企業(yè)分期確認(rèn)收入時：
借：預(yù)收賬款
貸：主營業(yè)務(wù)收入
注：執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的，預(yù)收物業(yè)費計入“合同負(fù)債”科目核算，并且預(yù)收款中所包含的增值稅單獨計入“應(yīng)交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額”科目。