《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。《增值稅預(yù)繳稅款表》填表說明對需要預(yù)繳增值稅的范圍做了進(jìn)一步解釋，即，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按規(guī)定在稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅時，填寫本表。其中，‘銷售額’欄次填寫本期收取的預(yù)收款（含稅），包括在取得預(yù)收款當(dāng)月或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的預(yù)繳期取得的全部預(yù)收價款和價外費用?！币簿褪钦f需要預(yù)繳增值稅的僅限于預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。而對于預(yù)售的概念，《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號）第三條對商品房現(xiàn)售和預(yù)售做了明確區(qū)分，即“商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。”現(xiàn)房簽訂的是《商品房現(xiàn)房買賣合同》，而期房簽訂的是《商品房預(yù)售合同》?。基于以上規(guī)定，現(xiàn)房銷售是指在不動產(chǎn)達(dá)到交付條件后進(jìn)行的銷售，收取的銷售款項不同于預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)所收取的預(yù)收款，因此不應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，而應(yīng)按適用稅率征稅?。如湖北省營改增問題集41.現(xiàn)房銷售是否要按3%預(yù)繳增值稅？現(xiàn)房銷售是指，在不動產(chǎn)達(dá)到交付條件后進(jìn)行的銷售?，F(xiàn)房銷售應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅。現(xiàn)房銷售收取的銷售款項不同于預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)所收取的預(yù)收款，不應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)按適用稅率征稅。現(xiàn)房銷售在增值稅稅納稅義務(wù)發(fā)生時間上，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各地的通行做法是，以交房時間作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，計算繳納增值稅。比如湖北省營改增問題集規(guī)定：房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準(zhǔn)。當(dāng)然，如果房地產(chǎn)企業(yè)在銷售現(xiàn)房時選擇先開具發(fā)票，那么開具發(fā)票的當(dāng)天即為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間。此時，無論銷售款項是否已全部收訖，都應(yīng)按照發(fā)票開具的時間來確認(rèn)納稅義務(wù)。例如，某房地產(chǎn)公司銷售自行開發(fā)的商業(yè)房產(chǎn)項目，合同約定的交房時間為2021年10月，客戶付款時間也是2021年10月。盡管交房后只收到50%的房款且未開具增值稅發(fā)票，但增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要申報繳納增值稅。
